“전세의 월세화”, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 주택 임대차 시장에서 전세계약 대신 월세 계약이 늘고 있다는 표현인데요. 최근 금리상승 등으로 인해 월세화 현상이 심화된 가운데, 8월 이후 계약갱신청구권 만료 도래와 맞물려 임대차 시장에서 생길 변화에 관심이 집중되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 월세화 현상은 ‘서울’, 그리고 ‘아파트’ 위주로만 논의되어 왔는데요. 

 

오늘은 지역(수도권·비수도권)과 주택유형(아파트·연립다세대·단독다가구) 범위를 넓혀 현재 월세화가 어디까지 진행되었는지, 전체적인 그림을 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

서울 아파트의 월세화 진행은 언론기사 등을 통해 잘 알려져 있습니다. 전국 범위로 확장하면 어떨까요? 실거래가 자료를 월별로 집계하여 살펴보면, 수도권뿐 아니라 지방에서도 ’21년 하반기에 월세비중 증가가 두드러지며 전국적인 현상으로서 “전세의 월세화”를 확인 가능합니다.

 ※ 다만, 최근 3개월 동안은 전세와 월세계약 수 모두 감소하며 월세비중 증가세 소폭 둔화

 

증가 형태를 보면, 장기에 걸쳐 서서히 증가하는 동시에 임대차 관련제도 도입 등 특정 시기(’20.8월 임대차2법, ’21.6월 임대차신고제)에 계단형 증가도 관측됩니다.

 

구체적으로 계약 수를 살펴보면, 전세계약 수는 대체로 보합세인 가운데 월세계약 수는 ’21년 하반기 증가세가 두드러집니다. 다만, 최근 3개월은 전세·월세 계약 수(신고시점 아닌 계약시점 기준) 모두 감소세를 보이고 있습니다.

 

 

 

주택 유형별(아파트·연립다세대·단독다가구 등)로는 어떨까요? 다양한 주택유형 사이에서도 월세비중 상승은 공통 현상이나, 월세비중 수준에 차이를 보이고 있습니다. 단독다가구가 타 주택유형에 비해 월세비중 수준이 높으며, 작은 전용면적(40㎡이하)에서 월세비중 수준이 상대적으로 높게 나타납니다(단독다가구 예시).

월세비중 상승 속도의 경우, 아파트는 수도권에서 월세비중 상승세가 두드러지며, 단독다가구는 수도권·지방 상승세가 유사하게 나타나고 있습니다.

※ 지방 연립다세대는 부산 지역에 집중되어 있어 지방 전체로 확대 해석하지 않았음 

 

 

 

 

사실 월세는 전세를 제외한 계약들로, ‘보증금’ 외 약간의 ‘월세금액’만 포함된 계약이라도 월세로 불리게 됩니다. 그렇기 때문에 월세계약으로 분류되어도, 월세금액 부분이 작아 전세와 유사한 월세(준전세), 월세금액 부분이 많이 포함된 월세(준월세), 보증금은 거의 없이 월세금액 위주인 월세((순수)월세) 등 상세 구분이 가능하며, 차별화된 특성을 갖는 관계로 구분할 실익이 있습니다.

 ※ 준전세 : 보증금이 월세금액의 240배 이상 / 준월세 : 보증금이 월세금액의 12~240배 / (순수)월세 : 보증금이 월세금액의 12개월치 미만

 

먼저 월세 유형별 비중 수준을 살펴보면, 수도권은 전세에 가까운 월세인 ‘준전세’ 비중이 높고 지방은 ‘(순수)월세’의 비중이 높게 나타나고 있습니다. 보증금 적고 월세금액 큰 계약은 지방에서 보다 보편적인 형태임을 알 수 있습니다. 

 

이어서 비중 변화를 살펴보면, 수도권·지방 모두에서 ’21년 상반기부터 준전세의 비중 감소와 (순수)월세의 비중 증가가 두드러지고 있습니다. 아파트의 경우에는 수도권에서 준전세 감소와 준월세 증가, 지방에서 준전세 감소와 (순수)월세 증가로 나타나고 있습니다.

 

전세에 가까운 계약은 비중이 줄고 월세금액 큰 계약은 비중이 늘고 있으며, 특히 수도권 아파트에서 전세 인접 계약이 아닌 ‘준월세’ 비중이 증가했다는 사실은 임대차 시장에서 상당한 구조 변화가 진행되고 있음을 시사합니다.

 

 

 

앞서 살펴본 바와 같이, “전세의 월세화”는 수도권과 지방 모두에서 나타나며, 월세비중에 수준 차이는 있으나 주택유형별로도 월세화는 공통적인 현상입니다. 특히 그간 전세 또는 전세에 가까운 월세(준전세)가 공고했던 수도권 아파트에서 준월세 비중 증가가 감지된 사실은 시사하는 바가 큽니다.

 

최근 높은 전세대출 금리로 월세 지출이 이자상환액과 비슷한 사례가 나오면서 임차인도 굳이 전세를 선택할 실익이 줄고 있으며 월세화 현상은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 규모가 작고 가격변동도 크지 않았던 월세 시장이 앞으로는 전체 임대차 시장에 나타날 주요 변화(갱신청구권 만료 도래 등)를 반영할 가능성이 크며, 실제로 최근 전세가격 상승세는 둔화된 가운데 임대료 상승이 월세가격에서 반영되고 있습니다.

임대차시장 구조변화의 세심한 모니터링, 차별화된 형태로 확대되는 월세시장을 배려한 금융·조세 정책 마련이 여느 때보다 중요해진 시점입니다.

 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트