올해 들어 주택가격 상승세가 주춤하고 매매 거래가 줄어드는 등 주택시장이 조정되는 모습을 보였습니다. 최근 2년(’20~’21)에 걸친 주택가격의 누적 상승으로 인한 부담감, 미국 및 국내 기준금리의 인상 가속화, 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 대외요인 악화, 3월 대통령 선거 및 6월 지방선거 등의 영향으로 상반기 주택시장은 조정 및 관망세가 우위를 나타냈습니다. 하반기에는 금리 인상 등 여러 요인의 지속이 예상되지만, 선거 이슈가 마무리되고 주택정책이 규제 완화 중심으로 추진되면서 주택 수요의 개선이 기대되고 있습니다. 

 

그렇다면 수요가 아닌 공급 측면에서 보면 하반기 주택시장은 어떠할까요? 3기 신도시 등 사전청약 확대, 재건축·재개발 규제 완화, 분양가 상한제 완화 등이 예정되어 있지만, 올해 하반기 내에 공급의 실질적인 증가를 가져오는 요인들은 아닙니다. 주택공급은 계획과 실제 공급으로 인한 효과가 나타나기까지 몇 년 이상의 시차가 발생하는 만큼 정책을 긴 안목으로 꾸준히 추진해야 하는 이유가 됩니다.

 

한편 실질적인 공급 증가의 효과는 입주 예정물량 확인을 통해 살펴볼 수 있습니다. 현재 제공되는 입주 예정물량은 아파트에 한정되는 한계가 있지만, 아파트가 대표적인 주택 유형으로 전체 주택에서 차지하는 비중이 높은 만큼 아파트 입주 예정물량으로 하반기 주택 공급시장을 살펴보는 데에는 크게 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

 

 

하반기 전국의 아파트 입주 물량은 상반기(14.2만호)보다 28.7%(+4.1만호)가 많은 18.3만호에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 20년 하반기 20.4만호를 기록한 이후 4분기 만에 가장 많은 물량으로, 수도권(10.0만호)과 지방(8.2만호)을 각각 구분하여도 20년 하반기 이후 가장 많은 물량입니다. 또한, 하반기 전국 18.3만호는 최근 10년간(’12~’21) 반기 평균인 15.9만호보다도 12.6%가 많은 수치입니다. 내년에도 상반기 16.6만호, 하반기 16.4만호가 예정되어 있어, 전후 3년(’21~’23) 중 이번 하반기 입주 물량이 가장 많은 것을 알 수 있습니다. 

 

즉, 이번 하반기 입주 물량은 적어도 전국 기준으로 부족하지 않은 수준이며, 오히려 가격 하방요인으로 작용할 가능성도 내포하고 있습니다.

 

 

그렇다면 다른 지표와의 비교를 통해 올해 하반기 입주 예정물량이 어느 정도 수준인지 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 아래의 표는 시도별 하반기 입주 물량을 직전 반기(’22년 상반기), 최근 10년(’12~’21) 동안의 반기 평균, 주택 재고수준(2020년 기준)의 3가지와 비교한 것입니다. 

 

첫 번째 전기대비는 ’22년 상반기보다 입주 물량이 늘었는지 줄었는지 알려줍니다. 하지만 직전 반기 입주 물량이 많았다면 하반기 입주가 적지 않음에도 불구하고 음(-)의 값이 나올 수 있으므로 전기 비교만으로는 부족한 점이 있습니다. 두 번째 반기 평균 대비는 최근 10년(’12~’21) 동안의 반기 평균으로 총 20개 반기의 평균과 비교한 것입니다. 주택공급 사이클이 반영된 장기 평균이기 때문에, 하반기 입주 물량이 많은 수준인지 아닌지 판단할 때 보다 도움이 됩니다. 마지막으로 재고량 대비는 해당 시도의 주택 수와 비교한 것으로 2020년 주택총조사 자료를 활용하였습니다. 표에서 전기대비와 반기 평균 대비 감소한 지역은 파란색으로 표시하였고, 반대로 증가한 지역은 빨간색으로 표시하였습니다. 재고량 대비 지표는 전국 평균보다 낮은 수치를 기록한 지역은 파란색, 높은 수치를 기록한 지역은 빨간색으로 표시하였습니다. 빨간색이 많을수록 하반기 입주 물량이 많은 지역, 반대로 파란색이 많을수록 하반기 입주 물량이 부족한 지역으로 전망할 수 있습니다.

 

 

 

시도별로 살펴보면, 우선 수도권에서 서울, 지방광역시에서 울산, 기타지방에서 세종, 강원, 경북, 경남은 세 가지 지표가 모두 파란색으로 하반기 입주 물량이 부족한 지역이라 판단됩니다. 전기대비 입주가 늘어나지만, 반기 평균 대비와 재고량 대비가 파란색인 충북, 전남, 제주도 하반기 입주 물량이 부족할 가능성이 커 보입니다. 반면, 수도권에서 경기, 울산을 제외한 지방광역시, 기타지방에서 충남은 세 가지 지표가 모두 빨간색으로 하반기 입주 물량이 많은 수준으로 나타났습니다. 수도권에서 인천은 전기대비로는 줄어들지만, 반기 평균 대비 및 재고량 대비 높은 수준으로 하반기 입주 물량이 많은 수준인 지역에 포함해도 될 듯합니다.

 

요약하면 수도권에서 서울을 제외한 경기와 인천, 울산을 제외한 지방광역시, 기타지방에선 충남 정도가 하반기 입주 물량이 많아 공급 측면에서 주택가격에 하방 요인으로 작용할 지역으로 판단됩니다. 

 

반대로 이 지역들을 제외한 나머지 지역은 상대적으로 입주 물량이 부족한 지역으로 분류할 수 있을 듯합니다. 물론 공급만으로 주택시장의 가격변동을 예단할 수는 없고, 시도별 분류도 광범위해서 세부지역에선 다시 차이를 보일 수 있지만, 시장의 방향성을 점검하는 데는 도움이 될 것으로 생각됩니다.

 

마지막으로 아래의 표는 하반기 입주를 앞둔 1,500세대 이상의 주요 아파트 단지들입니다. 수도권에서는 경기 수원·성남·평택시의 대규모 입주 단지들이 많으며, 지방에서는 부산과 광주에서 많은 것으로 나타났습니다. 특히 대규모 입주 단지 주변은 전세 시장이 국지적으로 가격 조정을 받을 수 있는 만큼 실수요자라면 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있습니다.

 

 

지금까지 하반기 입주시장을 살펴봤습니다. 전체적으로 공급이 충분한 편이지만, 지역별 차이가 있어 시도별, 주요 입주단지 등도 추가로 살펴보았습니다. 시장이 좋든 그렇지 않든 모든 지역이 똑같은 모습을 보이지는 않습니다. 시장을 객관적으로 면밀히 살펴본다면, 그 속에서 기회를 찾을 수 있으리라 생각됩니다.
 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트