주택시장 침체로 수도권 아파트에서는 올해 2월까지 전세가격지수(부동산원 가격동향조사)가 14개월 연속 하락하고 있습니다. 이러한 상황에서 일반적으로 계약조건에 변화가 크지 않던 갱신계약에서도 많은 변화(보증금 감액 등)가 감지되고 있습니다. 임대인은 추가로 돌려주어야 할 보증금이 부담될 수 있고 임차인도 온전히 돌려받을 수 있을지 불안한 상황이 펼쳐질 수 있는데요.

 

이번 포스트에서는 수도권 아파트에서 전세에 가까운 계약들(전세 및 준전세)이 갱신될 때 ‘보증금’ 감액이 얼마나 발생하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

최근 전월세 가격 하락은 주지의 사실이지만 보증금 감액 계약을 종합적으로 이해하기 위해서는 전월세 시장 안에서 벌어지고 있는 변화들을 살펴볼 필요가 있습니다. 먼저 수도권 아파트에서 전세와 준전세 비중이 올해 초 크게 늘어나 2023년 2월에 73.9%를 기록했습니다.

 

월세화는 오랜 기간 이어질 것 같은 큰 흐름이었지만 최근 대출금리 하락 분위기와 충분히 높아진 월세 가격 등으로 인해 전세가 다시 인기를 얻고 있습니다. 보증금 큰 계약 형태가 다시 늘고 있어 보증금 감액은 임대인과 임차인에게 계속 주요한 이슈로 남을 것으로 예상됩니다.

 

 

다음으로 수도권 아파트의 전체 전월세 시장에서 신규계약과 갱신계약 비중, 갱신계약 중에서 갱신청구권 사용 비율을 살펴보았습니다. 2022년 1~9월에 신규계약과 갱신계약은 약 6:4 비율로 유지되었으나 10월부터 신규계약 비중이 상승세를 보임에 따라 전월세 시장 내 거래 회복의 가능성을 엿볼 수 있었습니다.

 

다만, 갱신청구권 사용 비중은 2022년 7월에 60.2%를 기록 후 지속 하락하여 2023년 2월에 34.1%를 기록하였으며, 가격 하락기에 굳이 갱신청구권을 사용하여 계약가격 상승을 방어할 필요성이 줄어들었기 때문으로 판단됩니다.

 

 

이번 포스트에서는 갱신 시 보증금 증감에 초점을 두는 관계로, ‘전세’와 전세에 가까운 형태인 ‘준전세*’만으로 분석 계약 형태를 좁혔고 준전세의 경우에도 월세 금액을 전월세전환율로 환산하지 않고 이전계약 대비 보증금 증감(감액, 유지, 증액)을 산출하였습니다.

* 준전세는 보증금이 월세금액의 240배 이상인 임대차 계약을 의미

 

먼저 ’22.10월부터 서울·인천·경기 아파트에서 공통으로 감액 갱신계약 수가 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 임대차보호법에 의해 임차인은 갱신청구권 행사 후 언제든 계약을 해지할 수 있어 협상력이 제고된 가운데, ’22. 10월 이전에 거의 보이지 않던 보증금 감액 갱신계약이 이후에 크게 증가하며 임대차 시장의 구조 변화를 반영하고 있습니다. 또한 전세가격 하락세가 갱신계약 전반에 반영되면서 감액 갱신계약은 청구권 사용 여부와 상관없이, 즉 청구권을 쓰지 않고도 상당 부분 이루어지고 있음을 확인 가능합니다.

 

한편 서울·인천·경기 공통적으로 증액 갱신계약에 청구권을 사용한 사례가 ’22 .9월부터 급감하였습니다. 가격 상승률 분포가 전체적으로 하향 이동하였고, 가격 상승률이 법정 상승률(청구권 사용 시 5% 이내)을 밑돌면서 굳이 청구권 사용하여 임대료 상승을 방어할 필요가 없어졌기 때문으로 판단됩니다.

 

권역별 특이 사항으로, 서울은 ’22년 3분기까지 청구권 사용이 미사용에 대비하여 눈에 띄게 많았다는 특징이 있습니다. 인천에서는 증액 계약(청구권 미사용)이 ’22. 3월부터 빠르게 사라지고 있어 전월세 가격 하락기가 서울·경기에 비해 일찍 시작되었다고 판단됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마지막으로 갱신계약보다는 신규계약에서 보증금 감액이 훨씬 클 것이라는 가설에서, 보증금 증감을 비교해 보았습니다. 신규계약에서의 보증금 증감은 동일 주택(동일 단지, 층 그룹, 전용면적)에서 약 2년 전* 갱신계약(청구권 사용, 만료 예정) 보증금을 연결하여 추정하였습니다.

* 2년 전(’21. 2월) 계약과 연결해야 하나, 정보가 존재하지 않는 관계로 유사 시점인 ’21. 6월을 연결

 

그런데 예상과 달리 갱신계약에서도 신규계약 못지않게 시장가격 변화를 반영하는 것으로 나타났습니다. 갱신계약에서 보증금 유지(증감 ‘0’ 구간)가 많기는 하나, 보증금 감액 부분도 충분히 존재하고 전반적으로 신규계약과 유사한 분포 형태를 보여주고 있습니다.

 

최근 전월세 시장은 갱신계약 단계에서도 보증금 감액이 자유롭게 이루어지는 문화가 자리 잡고 있는 것으로 보입니다. 이러한 경우 추후 계약만료 시 감액을 선반영하는 완충 기능도 가질 수 있으므로 감액 갱신 시 임대인이 목돈 마련에 부담을 갖지 않도록 지원하는 제반 여건이 강화될 필요가 있다고 사료됩니다.

 

 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트