정부는 7월 21일 ‘2022년 세법개정안’을 발표하며 종합부동산세에 대하여 세부담 적정화, 부동산 세제 정상화를 위해 주택 수에 따른 차등과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세율 조정, 기본공제 금액 상향, 고령자·장기보유자 종부세 납부유예 도입, 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 주택 수 종부세 특례 등을 포함시켰다. 이번 발표로 인하여 다주택자들의 무거웠던 종합부동산세의 부담이 많이 줄어들것으로 예상되는 가운데 개정안에 대하여 자세히 알아보자.

 

1) 종합부동산세의 과세체계

개정세법을 알아보기 이전에 종합부동산세의 과세체계를 먼저 알아보는 것이 개정세법을 이해할 수 있는데 도움이 될 수 있기에 이에 대하여 먼저 알아보도록 하겠다.
 

 

종합부동산세는 인별 전국의 주택 공시가격합계액에서 일정 기본공제금액을 차감해준 후 시행령으로 정해진 공정시장가액 비율을 곱하고(종합부동산세 과세표준이라 한다) 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 나온다. 이렇게 나온 세액에서 미리 납부한 재산세를 일정 금액 공제해주면 산출세액이 되며, 1세대 1주택자에게 적용되는 세액공제와 세부담 상한을 적용시키면 최종 납부할 세액이 나온다.

공정시장가액 비율은 2022년 100%가 적용될 예정이었으나 시행령으로 개정하여 60%로 변경된 상황이다. 시행령으로 이미 공정시장가액 비율이 60%로 줄어든 상황에서 추가로 나온 종합부동산세 본법의 개정사항에 대해 알아보자.
 

 

2) 2022년 종합부동산세 세제 개편안

 

① 주택분 종합부동산세 세율 및 세부담 상한 조정

 

세율: 세부담 적정화, 부동산 세제 정상화를 위해 주택 수에 따른 차등과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세율 조정

 

(단위 : %)

* 법인 : (현행) 일반 3.0% 다주택 6.0% 단일세율 → (개정안) 2.7% 단일세율

· 세부담상한: 현행 일반 150%·다주택 300% → 150%로 단일화

· 적용시기: ’23.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
 

 

현행 종합부동산세의 세액 산출시 적용되는 세율은 일반세율과 중과세율 두개의 세율이 존재한다. 3주택 이상 보유자(조정대상지역 2주택 보유자 포함)는 1.2%~6.0%의 중과세율이 적용되었고 이는 1주택자와 다주택자 간 주택수에 따른 세부담의 격차를 과도하게 만들었으며, 세법 개정을 통해 세부담 격차를 해소하고 담세력에 맞는 과세를 위해 다주택자 중과제도를 폐지하고 기존 주택수 기준 과세에서 주택가액 기준 과세로 전환하고자 하는 것이다.

 

② 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향
 

 

인별 주택공시가격 합계액에서 차감하는 기본공제금액은 현행6억에서(1세대 1주택 11억)에서 주택가격 수준에 맞쳐 현실화 하여 9억원으로 상향 조정 하였으며 1세대 1주택자에 적용되는 공제금액도 양도소득세 비과세 기준금액과 동일하게 12억원으로 상향 조정하였다.

 

③ 1세대 1주택자 종합부동산세 특별공제 도입
 

 

2023년부터 시행 예정인 가액기준 세율인하 및 기본공제 금액 상향 세법 개정에 앞서 1세대 1주택자의 올해 종합부동산세 부담을 주택가격 급등 전인 2020년 수준으로 맞추기 위해, 올해 한시적으로 11억원인 기본 공제금액에 3억원의 특별 추가공제를 제공하여 총 14억원의 공제를 받을수 있게 해준다.  또한 이미 시행령을 변경하여 공정시장가액비율을 60%로 낮추어서 올해 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 덜어 줄 예정이다.  3억원 특별공제는 2022년 올해만 적용된다.

 

④ 고령자·장기보유자 종부세 납부유예 도입
 

 

매년 6월1일 기준으로 주택의 실질적인 소유자가 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세를 납부하게 된다. 하지만 직장을 퇴직하였거나 운영하던 사업을 정리하여 일시적 또는 장기적으로 현금 유동성이 부족한 사람들은 있기 마련이다. 이러한 유동성 부족인 상황에서는 종합부동산세를 납부하기 어려울 수 있으며 세금을 납부하지 않은 경우 세무서에서 압류 등 강제처분에 들어갈 수 있게 된다. 재산상에 큰 피해를 볼 수 있기 때문에 1세대 1주택자이면서 고령·장기보유자가 일정요건을 충족한 경우 해당 주택 처분시점까지 종합부동산세 납부 유예를 도입하였다 

 

⑤ 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 주택 수 종합부동산세 특례
 

종합부동산세는 1세대 1주택자에게 큰 혜택을 주고 있는데 바로 세액공제이다. 연령에 따른 세액공제(20%~40%)와 보유기간에 따른 세액공제(20%~50%)로서 중복 공제가 가능하며 최대 한도 80%를 두고 있다.  불가피한 사유 등으로 주택을 취득한 경우까지 다주택자로 1세대 1주택에서 제외하면 세액공제의 큰 혜택을 못받을 수 있으므로 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 중에서 일정한 요건을 충족한 경우는 1세대 1주택자 판정시 해당 주택은 주택 수에서 제외한다. 주택수 계산에서 만 제외하여 1주택인지 여부를 판단하고 해당 주택의 공시가격은 과세표준에 합산하여 계산한다.

 

<1세대 1주택자 판정 시 주택수 제외 요건>

 

➊일시적 2주택, ➋상속주택, ➌지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외(과세표준에는 합산하여 과세)

 

세법개정안이 통과되어 실제 시행 될려면 많은 절차를 거쳐야 한다. 입법예고 등을 거쳐 국회 본회의를 통과하여야 한다. 공정시장가액 비율이 100%에서 60%로 시행령으로 이미 개정된 상황에서 종합부동산 세법 개정안까지 통과되면 기존 다주택 보유자들의 종합부동산세 부담은 많이 감소할 것이다. 원안대로 통과될지, 일부 수정되어 통과될지는 신문기사나 뉴스 등을 통해서 접할 수 있을 것이다. 부동산 시장의 전망에 대한 의견이 분분한 요즘 종합부동산세의 개정내용도 주택 보유 당사자들의 처분, 보유, 추가구입 등의 의사결정에 많은 영향을 미칠 것이다.
 

 

*출처: TWO CHAIRS Vol. 56